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国信证券:物管行业长期逻辑、并购分析与估值差异探讨

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乐居财经讯 李礼 6月10日,国信证券发布物业管理行业专题报告。

汝阳炒股配资物管行业高估值的三大支撑

汝阳炒股配资我们认为当前物业管理行业的高估值有三大支撑:一是高续约率下物管的商业模式类似“坐地收租”,本质上锚定了较高估值水平,二是中短期高度确定的业绩增长,充分拉低动态 PE,对应地产增量,三是长期丰富的想象空间,核心是单盘 NOI 提升,对应地产存量。本篇报告在上篇的基础上,进一步讨论了物管行业中长期的发展逻辑,试图解释当前物管公司较大估值差异的原因,并深入分析了物管公司并购行为的真实意义。

未来十年行业规模有望达到 3.2 万亿

增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化,将在未来十年共同驱动物管行业规模提升,预计 2030 年行业规模有望达到 3.2 万亿。

汝阳炒股配资单位面积 NOI 不下降是长期逻辑走通的关键

汝阳炒股配资随着地产开发与物业管理相对规模的变化,未来十年增量面积注入,对盈利的支撑将明显减弱,这与过去十年的情况截然不同。物管公司客服人力成本上升,维持单位面积 NOI 稳定,是长逻辑走通的关键。具体途径包括更强的“收租”能力和更低的“收租”成本。

汝阳炒股配资并购的意义:牺牲短期投资效率,换取长期“效率杠杆”

汝阳炒股配资并购行为的本质是股东的再投资,本身会提升 EPS,但会拉低短期经营效率。物管公司并购的意义是牺牲短期投资效率,为未来“收租”能力的提升,留足发挥空间,本身可以看做一种“隐性效率杠杆”。

不同物管公司的潜在估值差异分析

基于长、中、短期分析,我们认为开发商背景较强、非业主增值服务占比较低、短期 EPS 对并购的依赖较低的物管公司,应当给予较高估值。三大指标可以较好的解释样本物管公司估值的悬殊。

投资建议

我们认为,当前物管公司较高的估值水平由三方面导致,一是高续约率下物管的商业模式类似“坐地收租”,本质上锚定了较高估值水平,二是中短期高度确定的业绩增长,充分拉低动态 PE,三是长期丰富的想象空间,核心是单盘 NOI 提升,对应地产存量。

汝阳炒股配资综合来看,我们认为当前主流物管公司整体估值水平合理。推荐碧桂园服务、保利物业,建议关注新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务和蓝光嘉宝服务。

文章来源:乐居财经


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